Un repaso a la represión del alquiler vacacional en las ciudades españolas, empezando por Madrid

03.02.2022

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Blogs de la empresa: Mazarini Property

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Los compradores deben saber cómo están cambiando las normas, ya que los políticos locales culpan al auge de la demanda turística y del alquiler vacacional de haber disparado el coste de la vivienda en las ciudades más importantes de España.

Las ciudades favoritas de los turistas en España dan señales claras de que cuando los ayuntamientos dicen que tienen intención de tomar medidas contra los alquileres turísticos de corta duración en el centro de las ciudades, lo dicen en serio. Por lo tanto, si está pensando en comprar una propiedad en el centro de una de las ciudades españolas, ya sea como inversión para comprar o como casa de vacaciones para alquilarla cuando no la esté utilizando, es esencial que averigüe cuáles son las normas en el lugar donde quiere comprar, ya que no en todos los sitios es igual. También hay que investigar sobre los cambios que se avecinan, ya que no es seguro asumir que la situación actual será la misma en el futuro. Varias ciudades están introduciendo cambios en la legislación anterior y en todos los casos están endureciendo las normas. 

Los motivos de los cambios son los mismos en todas partes. Los propietarios pueden obtener una mayor rentabilidad del mercado de alquileres turísticos a corto plazo que del mercado local a largo plazo. Dependiendo de la ciudad, los rendimientos brutos pueden oscilar entre el 6% y el 10%. Así, los residentes locales son desalojados al final de los contratos de larga duración porque el propietario quiere pasarse al mercado de corta duración. Esto reduce inevitablemente el stock disponible para el alquiler a largo plazo e incluso las familias profesionales con altos ingresos tienen dificultades para conseguir alquileres asequibles en las zonas céntricas, teniendo a menudo que trasladarse más lejos de los puestos de trabajo y aumentar los tiempos de desplazamiento. Algunos incluso tienen que cambiar a sus hijos de colegio. La situación de las personas con bajos ingresos y los estudiantes es aún más desesperada. La demanda de apartamentos céntricos como inversión de compra para alquiler a corto plazo está haciendo subir los precios de compra más allá de los niveles de asequibilidad para los residentes locales, por lo que están siendo expulsados tanto del sector del alquiler como del de la compra, 

El número de turistas en España se ha disparado en todos los ámbitos, con nuevos récords históricos en cada uno de los últimos cuatro años. Las tradicionales vacaciones familiares de sol y playa son, por supuesto, lo que la mayoría de la gente considera como las típicas vacaciones españolas, pero el sector de las escapadas urbanas cortas también ha alcanzado niveles récord, con un crecimiento de dos dígitos en Madrid y Mallorca y en las ciudades costeras del Mediterráneo, sobre todo Barcelona, Valencia y Málaga. 

La demanda es tan alta que en algunos edificios ya no hay residentes locales, sólo turistas. En los casos en que conviven residentes y turistas, suelen producirse fricciones por las fiestas nocturnas de los visitantes y los cambios de inquilinos cada pocos días. El elevado número de turistas hace insoportable la vida de los residentes y, al mismo tiempo, aporta ingresos a los negocios locales, como tiendas, bares y restaurantes. Como en todo, hay pros y contras, así que se trata de encontrar el equilibrio adecuado, y muchos dirían que eso no está ocurriendo en este momento. Así que los políticos locales están escuchando a sus electores, que exigen un cambio.

Reducción del alquiler turístico en Madrid

Se espera que el 27 de septiembre el Ayuntamiento de Madrid apruebe las últimas propuestas, con el objetivo de reducir el número de apartamentos turísticos en el centro de la ciudad que, según afirman, está saturado y es inasequible para los residentes locales. Se ha demostrado que es difícil aplicar la norma de 5 noches mínimas existente, que pretendía acabar con el mercado de las vacaciones cortas, ya que el visitante medio de la ciudad se queda 4 noches o menos. Ahora, pretenden alejar aún más la demanda turística, alegando que las zonas céntricas que los turistas quieren visitar son de fácil acceso en metro o autobús. Las principales ideas que, si se aprueban, entrarán en vigor a principios de 2019 son 

Cualquier propiedad alquilada durante más de 90 días al año en tres zonas céntricas deberá tener una licencia de actividad y se considerará que el propietario dirige un negocio comercial. Se espera que los impuestos adicionales sean un elemento disuasorio. Esto no supondría por sí solo una gran diferencia, pero el requisito de que sólo se conceda una licencia si la propiedad está situada en un edificio con entrada independiente, es decir, el portal principal será sólo para residentes y los apartamentos turísticos deberán tener un acceso independiente, se espera que excluya al 95% de todas las propiedades de las zonas designadas, que suman unas 8.000 propiedades. Las tres zonas designadas son 1) anillo interior: Centro, 2) segundo anillo: todo Chamberí y partes de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca y 3) anillo exterior: el resto de las zonas del segundo anillo más partes de Tetuán, Usuarios, Carabanchel y Latina. 

Los inmuebles alquilados por menos de 90 días anuales y que no estén situados en las tres zonas centrales, no se verán afectados por estas nuevas propuestas. Tampoco se verán afectadas las viviendas de alquiler de larga duración, ya que se acogen al contrato de alquiler estándar español, estas propuestas son sólo para los alquileres turísticos. 

Lo que no está claro es qué medidas se tomarán con respecto a los alquileres de corta duración existentes. El borrador de las propuestas se refiere a las condiciones para la expedición de nuevas licencias, pero ¿significa eso que se perseguirá a los miles de viviendas que ya figuran en Airbnb y Homeaway y otros portales? Parece que es probable, pues ya se ha publicado en la prensa que el ayuntamiento tiene más de 500 casos investigados, de los cuales 147 han recibido la orden de cesar su actividad. 

Así que eso es Madrid cubierto. Sigue siendo un gran lugar para comprar, pero sólo si los ingresos por alquiler no son una parte esencial de su estrategia de compra. Si estas últimas propuestas no son efectivas, puedes estar seguro de que serán aún más duras. En mi próximo post cubriré la costa mediterránea y miraré a Barcelona, Valencia y Málaga, además de Sevilla y Mallorca.

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